¿Qué es la nuda propiedad?

¿Qué es la nuda propiedad? Esta cuestión es bastante habitual, puesto que este concepto jurídico resulta un tanto confuso. En este artículo desgranaremos su significado y también vamos a explicar en qué situaciones sucede, así como su utilidad para todas las partes implicadas.

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En qué consiste

La nuda propiedad, tal y como explicamos en nuestros masters de derecho, sirve para designar el derecho que una persona tiene sobre un bien determinado. Incluso, a pesar de que todavía no pueda hacer uso de él.

De la misma forma, a los titulares de este derecho se les conoce como nudos propietarios. Lo más habitual es que esto se aplique a las viviendas, puesto que resulta muy práctico para las partes interesadas. No obstante, es apto para cualquier propiedad.

En cualquier caso, para que se reconozca la situación del inmueble es fundamental acudir a una notaría. Además, debe quedar constancia de ella en el Registro de la Propiedad.

Qué es la nuda propiedad en una herencia

El fallecimiento de una persona puede traer consigo algunas consecuencias legales. Lo más habitual es que se designe a uno o varios herederos de todos los bienes.

Sin embargo, la legislación es bastante estricta en toda España. Aunque cada comunidad autónoma establece sus propias normas en esta materia, no se puede disponer libremente de los bienes a la hora de legarlos. Es lo que se conoce como herencia legítima.

Por eso, la nuda propiedad cobra una especial relevancia. Especialmente, en situaciones en las que se desea contar con un usufructuario, es decir, una persona que disfrutará del uso del bien hasta su fallecimiento. También se puede asignar otro propietario diferente de este.

Principalmente, esto se lleva a cabo de dos formas. En muchas herencias, cuando uno de los miembros de la pareja queda viudo, se le otorga un usufructo para que siga viviendo en su domicilio. También sucede algo similar si el titular del derecho es uno de los hijos.

La segunda forma de hacerlo es mediante lo que se conoce como una donación con reserva de usufructo. Así, aunque los bienes pasen a ser propiedad de un tercero, se conserva un usufructo para la persona que se designe en los documentos legales. Ahora ya hemos explicado qué es la nuda propiedad en una herencia. Vamos a continuar con el segundo supuesto.

Nuda propiedad en una compraventa

Otra situación alternativa tiene que ver con la venta de la nuda propiedad en vida. Suele llevarse a cabo por personas mayores. Esto tiene como objetivo conseguir liquidez inmediata a cambio de que otra persona disponga de la vivienda cuando el vendedor fallezca.

En los contratos de compraventa de nuda propiedad se establece a los dueños actuales como usufructuarios. Así, mientras sigan vivos, continuarán disponiendo del derecho de uso del inmueble.

Esto proporciona ventajas a ambas partes. Por un lado, el dueño actual consigue dinero de manera inmediata. En función del contrato que se establezca con el comprador se puede fijar una cuantía mensual para abonar. La parte compradora también obtiene una importante ventaja. Y es que el precio de compra de la nuda propiedad es inferior al de una vivienda de la que pueda hacer uso inmediatamente.

Normalmente, la edad de la parte vendedora tiene un papel muy importante en el precio al que se fija la compraventa. Cuanto más jóvenes son los usufructuarios, mayor debe ser el descuento del que se beneficiará el comprador. Sin embargo, el precio al que se compra se acuerda de manera individual en cada caso.

Gastos que se deben afrontar

Una de las dudas más comunes sobre qué es la nuda propiedad de un piso tiene que ver con sus gastos. Evidentemente, desde el momento en el que se lleva a cabo la transacción, gran parte de las obligaciones pasarán al comprador. Por tanto, el usufructuario reducirá sus facturas mensuales de una forma similar a lo que sucedería en cualquier contrato de alquiler.

Los gastos de la compraventa corren siempre a cargo del comprador, así como algunos tributos. El usufructuario, sin embargo, tiene que seguir haciéndose cargo de abonar el coste de la comunidad de vecinos y las facturas mensuales de los suministros. Eso sí, las posibles derramas por mejora de las instalaciones o por reparaciones, corren a cargo del nudo propietario.

Cuáles son los derechos del propietario

A pesar de que existen límites que no pueden excederse, hay varias alternativas que sí están disponibles para cualquier propietario de un inmueble. A continuación, vamos a verlas.

Vender la nuda propiedad

¿La nuda propiedad qué es exactamente? Se trata de un derecho futuro como ya hemos explicado, pero ¿se puede transmitir?

Cuando un propietario desea alquilar una vivienda que posee en nuda propiedad, se encuentra con un impedimento legal. Y es que no puede ofrecer a nadie el uso y disfrute de su inmueble, puesto que ya está en posesión de otra persona. Sin embargo, vender esa propiedad sí es posible. A pesar de que la capacidad de maniobra en estas situaciones es escasa, no existe ningún problema legal para llevar a cabo la transacción.

Eso sí, en el contrato de compraventa tiene que seguir reflejándose quién es el usufructuario actual, ya que su derecho no se extingue con el cambio de propietario.

En este proceso también se puede ganar dinero. Debemos tener en cuenta que, a medida que pase el tiempo, la edad del usufructuario será mayor. Por tanto, el precio de la vivienda, si el mercado se mantiene o crece, también será superior.

De esta forma, se puede ver este proceso como una inversión inmobiliaria que ofrece una interesante rentabilidad financiera. Todo ello, a pesar de que el bien no esté disponible para el nuevo titular.

Cada vez más fondos realizan inversiones en esta materia. De hecho, una de las claves de cualquier matriz BCG consiste en realizar inversiones para aumentar la cuota de mercado, algo fundamental en este sector.

Solicitar una hipoteca

Un préstamo hipotecario requiere de una vivienda como garantía. La ley hipotecaria, en su artículo 107.2, refleja esta posibilidad. No obstante, al igual que ocurre al llevar a cabo una compraventa, no se valora el precio de la vivienda. Solo se tiene en cuenta a la hora de la concesión el valor de la nuda propiedad.

Por tanto, el importe que el banco ofrecerá a su cliente será inferior al que obtendría de un inmueble de pleno dominio.

Aun así, es una gran opción para obtener liquidez sin tener que renunciar a la propiedad. Además, el usufructuario no se verá perjudicado, puesto que nunca se puede vulnerar su derecho a disfrutar del bien. Lo único embargable en este caso es la nuda propiedad.

Reformas en la vivienda

Como dueño del piso, el nudo propietario tiene la potestad de llevar a cabo cualquier mejora en su vivienda. Sin embargo, para ello es fundamental que el usufructuario no se vea perjudicado por las obras.

Del mismo modo, su derecho no puede verse disminuido. Es decir, si disfrutaba de un hogar con dos habitaciones y 100 metros cuadrados, no sería legal dividirlo a la mitad para separar el inmueble.

Los posibles desperfectos tampoco se deben perder de vista. Como propietario de la vivienda, si existe alguna avería que debe repararse, el usufructuario tiene derecho a solicitar a este los cambios necesarios. Si el dueño no hace caso a la petición, el titular del derecho de uso y disfrute las podrá ejecutar por su cuenta. Posteriormente, tendrá la potestad de reclamar el importe total al propietario.

Cuándo se logra el pleno dominio de la vivienda

Se entiende por pleno dominio el momento en el que el titular del inmueble tiene también derecho a su uso y disfrute. Por tanto, para que se dé esta situación, es crucial que se extinga el derecho de usufructo anterior. Lo más habitual es que esto suceda con el fallecimiento del usufructuario, aunque este también tiene la posibilidad de renunciar a su derecho.

Además, si se establece en el contrato, también hay otras posibilidades:

• Expiración del plazo o por prescripción. En el caso de los bienes inmuebles es de 30 años. Si tras este tiempo el titular del derecho no lo ha hecho valer, pierde el usufructo.
• Pérdida de la vivienda.
• Expropiación forzosa.

Venta del usufructo

Existe una opción, totalmente legal, para conseguir antes el pleno dominio del bien. Se trata de una compraventa del usufructo. Siempre que la persona que disfruta del uso de la vivienda acepte una compensación por venderlo, se puede llevar a cabo mediante un acta notarial.

Para ello, se fija una cantidad económica que debe estipularse entre las partes. A partir de ese momento el usufructuario termina su derecho a disfrutar de la casa.

Ya hemos visto qué es la nuda propiedad y cuál es su repercusión para todas las partes. Se trata de una gran solución para que las personas mayores obtengan dinero de manera inmediata y también para quienes legan propiedades a sus descendientes. En VIU contamos los mejores profesionales en formación empresarial que te acompañarán durante toda tu estancia en nuestra universidad. Formaliza tu matrícula y atrévete a formar parte de nuestra institución.